Mitten im Umbau verkaufen: Was geschieht mit Ihrem Bauauftrag in Ahlen?

Entscheiden Sie zuerst über den Gegenstand Ihres Angebots

Beschreiben Sie das Haus so, wie es heute tatsächlich dasteht. Welche Räume können genutzt werden, wo wird gearbeitet und welche Leistung steht nur auf dem Papier? Trennen Sie Fotos der vorhandenen Ausführung von Zeichnungen des geplanten Ergebnisses. Ein Interessent soll erkennen können, ob er einen gegenwärtigen Bestand oder eine von Ihnen noch herzustellende Fassung prüft. Der Unterschied wirkt sich auf seine Fragen, seine Finanzierung und die Vorbereitung des Kaufvertrags aus. Eine ansprechende Visualisierung ersetzt diese klare Zuordnung nicht.

Stellen Sie daneben Ihren bereits erteilten Auftrag zusammen. Angebot, Bestellung, Leistungsbeschreibung und bestätigte Änderungen gehören in denselben Zusammenhang. Welche Person ist Vertragspartner und welches Unternehmen schuldet welche Arbeit? Eine vorhandene Baustelle kann mehrere selbstständige Aufträge betreffen. Wenn Sie nur die zuletzt eingegangene Rechnung betrachten, bleibt der Umfang womöglich unvollständig. Notieren Sie auch, welche Bestellung lediglich angefragt wurde und welche tatsächlich bestätigt ist. Eine offene Planung ist anders zu behandeln als eine bereits begründete Verpflichtung.

Legen Sie für den Verkaufsvergleich zwei konkrete Fassungen an. In der ersten führen Sie bestimmte Arbeiten noch selbst zu Ende. In der zweiten wird der dokumentierte Zwischenstand angeboten und die Behandlung bestehender Aufträge gesondert geklärt. Halten Sie für beide fest, welche Aufgaben bei Ihnen bleiben würden. Die Frage ist nicht nur, welches Haus später schöner aussehen könnte. Sie entscheiden auch darüber, wie viel Betreuung, Geld und verbleibende Bindung Sie für den gewählten Weg übernehmen möchten und tatsächlich tragen können.

Den eigenen Werkauftrag von einem Bauträgererwerb unterscheiden

Dieser Ratgeber betrachtet einen Auftrag für Arbeiten an Ihrem vorhandenen Haus. Bei einem Erwerb, der Bauleistung und spätere Eigentumsübertragung verbindet, kann ein anderer Vertragstyp vorliegen. § 650u BGB beschreibt den Bauträgervertrag und nimmt bestimmte allgemeine Werkvertragsregeln ausdrücklich von der Anwendung aus. Lassen Sie deshalb die Vertragsart bestimmen, bevor Sie eine Lösung aus einem allgemeinen Baubeitrag auf Ihren Fall übertragen. Dass in beiden Situationen noch gebaut wird, macht die rechtlichen Voraussetzungen nicht gleich.

Auch innerhalb eines eigenen Umbauvorhabens sollte geklärt werden, welcher Zusammenhang von einer erwogenen Änderung betroffen ist. Soll ein einzelner Auftrag entfallen, ein bestätigter Zusatz anders ausgeführt oder lediglich ein noch nicht vereinbarter Wunsch gestrichen werden? Legen Sie die betreffende Erklärung im Original vor. Eine rechtliche Beurteilung benötigt den tatsächlich erteilten Auftrag und dessen spätere Änderungen. Die pauschale Mitteilung, das Haus werde nun verkauft, erklärt noch nicht, wie Sie mit jeder bestehenden Vereinbarung umgehen möchten.

Wenn sich Ihr Auftrag mit gemeinschaftlichen Bauteilen oder weiteren Eigentümern berührt, kommt deren Stellung hinzu. Ein selbst vergebenes Gewerk und ein von einer Eigentümergemeinschaft beauftragtes Vorhaben sind unterschiedliche Ausgangslagen. Lassen Sie Zuständigkeiten und notwendige Mitwirkungen erkennen. Der vorhandene Ratgeber zum Wohnungsverkauf in Ahlen behandelt die Gemeinschaftsperspektive. Für Ihren eigenen laufenden Auftrag steht dagegen im Vordergrund, welche konkrete Leistung von welchem Vertragspartner geschuldet wird und welche Verpflichtung gerade Sie bei der gewählten Verkaufslösung behalten.

Den Ausführungsstand unabhängig von Rechnungen dokumentieren

Gehen Sie die Leistungsbeschreibung mit geeigneter fachlicher Unterstützung durch, wenn Sie den erreichten Stand selbst nicht zuverlässig beurteilen können. Welche Arbeit wurde ausgeführt, welche ist noch offen und welche Frage ist strittig? Eine bezahlte Abschlagsrechnung allein beschreibt nicht jede technische Eigenschaft des Gebäudes. Umgekehrt ist ein unfertiger Bereich nicht automatisch mangelhaft. Für die Verkaufsdarstellung hilft eine sachliche Unterscheidung zwischen nicht erbrachter Leistung, dokumentierter Beanstandung und noch ungeprüfter Vermutung. Geben Sie dem Käufer nicht mehr Gewissheit, als die vorhandenen Nachweise tatsächlich tragen.

Bewahren Sie zu einem wesentlichen Zustand passende Fotos, Pläne und fachliche Rückmeldungen zusammen auf. Notieren Sie, auf welchen Zeitraum sie sich beziehen. Auf einer laufenden Baustelle kann eine Aufnahme bereits nach weiteren Arbeiten überholt sein. Sie muss deshalb nicht wertlos werden, sollte aber richtig eingeordnet bleiben. Wenn für eine technische Frage eine zusätzliche Untersuchung erforderlich ist, benennen Sie deren Zweck. Ein schöner fertiger Raum beweist zum Beispiel nicht, dass jede verdeckte Leistung im gesamten Haus abschließend geprüft wurde.

Bei alten Bauunterlagen lohnt in Ahlen ein genauer Blick auf die Quelle. Das städtische Bauaktenarchiv bietet Eigentümern und entsprechend Bevollmächtigten Einsicht in vorhandene Archivakten an. Die Stadt weist zugleich darauf hin, dass Pläne und Berechnungen nicht zwingend alle tatsächlichen Baumaßnahmen dokumentieren. Vergleichen Sie deshalb Genehmigungsunterlage, heutigen Zustand und aktuell beauftragte Ausführung nach ihrem jeweiligen Zweck. Eine ältere Bauakte bestätigt nicht automatisch einen gerade laufenden Umbau oder dessen vollständige vertragsgemäße Herstellung.

Fertigstellen nur mit nachvollziehbarem Restumfang vergleichen

Für die Fertigstellungsvariante benötigen Sie eine verständliche Beschreibung dessen, was bis zum angestrebten Verkauf noch geschehen soll. Werden die beauftragten Arbeiten unverändert fortgeführt oder braucht es neue Entscheidungen zu Material und Umfang? Halten Sie bestätigte Aussagen des Unternehmens von Ihren eigenen Erwartungen getrennt. Eine ungeprüfte Annahme über den nächsten Arbeitstermin sollte im Exposé nicht zur festen Zusage der Fertigstellung werden. Wenn die Verkaufslösung auf einer bestimmten Ausführung beruht, muss erkennbar sein, welche Grundlage Sie dafür haben.

Rechnen Sie den weiteren eigenen Aufwand mit. Dazu können noch ausstehende Zahlungen, Ihre Objektbetreuung und die laufende Finanzierung gehören. Welche Position tatsächlich anfällt, ergibt sich aus Ihrem Fall und den vorhandenen Vereinbarungen. Setzen Sie keine pauschalen Umbaukosten an, nur weil ein vergleichbares Haus irgendwo renoviert wurde. Für den Vergleich brauchen Sie die konkret verbleibenden Aufgaben. Der erwartete höhere Kaufpreis ist erst dann wirtschaftlich aussagekräftig, wenn die dafür von Ihnen noch zu tragenden Belastungen danebenstehen.

Ein fertiggestelltes Ergebnis muss außerdem zum vorgesehenen Käufer passen. Ein ausdrücklich hypothetisches Beispiel: Sie möchten eine bestimmte Raumaufteilung noch herstellen, während ein Interessent gerade diese Fläche später anders nutzen will. Seine Wertschätzung der zusätzlichen Arbeit kann von Ihrer abweichen. Daraus folgt kein allgemeiner Rat zum Baustopp. Es zeigt vielmehr, weshalb Sie Ausführungsstand, bestätigten Auftrag und tatsächliches Käuferinteresse zusammen betrachten sollten, bevor Sie weitere Leistungen allein in der Hoffnung auf einen entsprechenden Mehrerlös veranlassen.

Den Verkauf im Zwischenstand ohne automatische Vertragsübernahme planen

Soll der Käufer den unfertigen Bestand übernehmen, beschreiben Sie zunächst genau diesen Zustand. Fragen Sie anschließend, welche bestehenden Verpflichtungen Sie unabhängig vom Eigentümerwechsel noch erfüllen müssten. Ein Käufer kann bereit sein, selbst weiterzubauen. Damit ist aber noch nicht festgelegt, was mit Ihrem Vertrag geschieht. Die Abwicklung sollte zwischen den maßgeblichen Beteiligten individuell geklärt werden. Eine Vereinbarung im Verkaufsgespräch ersetzt nicht automatisch die erforderliche Mitwirkung eines Unternehmens oder eines anderen Vertragspartners.

Stellen Sie eine gewünschte Weiterführung in konkrete Fragen um. Möchte der Interessent dieselben Leistungen, sollen Änderungen hinzukommen und wäre das bisherige Unternehmen dazu unter welchen Voraussetzungen bereit? Lassen Sie die vorgesehenen Erklärungen fachlich vorbereiten. Ein unverbindlicher Hinweis des Handwerkers, man könne miteinander reden, ist ein Anfang. Er ist noch keine vollständige Zuordnung von bereits ausgeführten Arbeiten, offenen Forderungen, weiterer Ausführung und Verantwortlichkeiten. Diese Punkte sollten zu dem Modell passen, das im Verkauf tatsächlich vereinbart werden soll.

Benennen Sie auch den Zustand, falls keine entsprechende Vereinbarung zustande kommt. Welche Aufgabe bleibt dann bei Ihnen und welche Leistung müsste der Käufer anderweitig organisieren? Eine solche Rückfallbetrachtung macht den Angebotsvergleich belastbarer. Sie verhindert, dass der Preis eines angeblich einfachen Einstiegs mit einer bereits zugesicherten Entlastung gleichgesetzt wird. Der dokumentierte Zwischenstand kann ein sinnvoller Verkaufsgegenstand sein. Die damit verbundenen offenen Vertragsfragen bleiben trotzdem erkennbar, bis ihr tatsächlicher weiterer Weg geklärt ist.

Eine Kündigung erst nach Prüfung ihrer Folgen erklären

Bei einem gewöhnlichen Werkvertrag räumt § 648 BGB dem Besteller ein Kündigungsrecht bis zur Vollendung ein. Die Vorschrift regelt zugleich einen Vergütungsanspruch des Unternehmers unter Anrechnung bestimmter ersparter Aufwendungen und anderweitigen Erwerbs. Ein vorzeitig beendeter Auftrag wird deshalb nicht pauschal kostenfrei. Lassen Sie anhand Ihrer Unterlagen klären, welche Regel einschlägig ist und welche wirtschaftlichen Folgen die erwogene Erklärung hätte. Ein erhoffter schneller Verkauf beantwortet diese Abrechnungsfrage nicht.

Davon unterscheidet § 648a BGB die Kündigung aus wichtigem Grund. Ob ihre Voraussetzungen vorliegen, verlangt eine konkrete Prüfung. Die Vorschrift behandelt auch die gemeinsame Feststellung des Leistungsstands nach einer solchen Kündigung. Bewahren Sie deshalb maßgebliche Schreiben und Nachweise über den Ausführungsstand auf. Aus einer allgemeinen Unzufriedenheit oder einer geänderten Wohnplanung sollte nicht ohne Beratung eine bestimmte rechtliche Schlussfolgerung gezogen werden. Geben Sie keine weitreichende Erklärung allein auf Grundlage einer fremden Musterformulierung ab.

Für den Verkaufsvergleich genügt anschließend keine einzelne Zeile mit dem Wort gekündigt. Welche Ausführung bleibt vorhanden, welche Zahlung ist geklärt und welche Position ist noch streitig? Ordnen Sie jede Antwort dem zugehörigen Nachweis zu. Der Käufer muss nicht in Ihrem Auftrag jede Abrechnungsfrage lösen. Wenn eine offene Vertragsfrage jedoch den angebotenen Zustand oder eine zugesagte weitere Leistung betrifft, gehört ihre Bedeutung in die sachgerechte Vorbereitung. Lassen Sie die passende Darstellung und den konkreten vertraglichen Umgang damit individuell einordnen.

Angebote nach Preis und verbleibender Aufgabe nebeneinanderstellen

Ein höheres Kaufangebot kann verlangen, dass Sie sämtliche beauftragten Arbeiten noch abschließen. Ein etwas niedrigeres kann sich auf den bestätigten Zwischenzustand beziehen. Vergleichen Sie beide Angebote nach der tatsächlichen Gegenleistung. Welche weitere Ausgabe müssten Sie tragen, welche Aufgabe übernehmen und welche Unsicherheit bliebe dabei bestehen? Verwenden Sie die jeweils bestätigten Bedingungen. Ein erwarteter Preisvorteil ist kein sicherer Überschuss, solange die dafür noch erforderliche Leistung oder ihre Abrechnung selbst nicht belastbar bestimmt ist.

Für die Vertragsvorbereitung sollte die gewählte Fassung eindeutig sein. Stellen Sie Beschreibung, vorhandene Pläne und bestätigte Erklärungen dem Notariat geordnet zur Verfügung. Unterscheiden Sie nachweisbare Eigenschaften von künftigen Käuferwünschen. Wenn sich vor der Übergabe der tatsächliche Bauzustand oder eine zugesagte Leistung ändert, muss der Verkauf mit diesem neuen Stand abgestimmt werden. So bleibt nachvollziehbar, was der Käufer erhalten soll und welche Aufgabe anschließend bei welcher Person liegt. Die klare Zuordnung schafft die Grundlage für Ihre persönliche Entscheidung über Fertigstellung oder Verkauf im Zwischenstand.

Den Baustellenstand für Besichtigung und Übergabe lesbar halten

Besprechen Sie mit den zuständigen Fachpersonen, welche Bereiche im aktuellen Arbeitsstand für eine Besichtigung geeignet sind und wie der Zugang organisiert werden soll. Ein Käufergespräch und laufende Arbeiten sollten nicht ungeplant aufeinandertreffen. Fragen Sie außerdem, welche Räume und Anlagen bis zur vereinbarten Übergabe tatsächlich nutzbar sein sollen. Die bisherige Nutzung im eigenen Alltag ist keine ausreichend genaue Beschreibung, wenn der Interessent zu diesem Zeitpunkt bereits mit einer anderen Ausführung rechnet.

Ordnen Sie auch vorhandene Materialien, Geräte und Unterlagen. Was gehört zum vereinbarten Verkaufsumfang, was wird noch benötigt und zu welchem Gegenstand ist eine fremde Zuordnung ungeklärt? Ein auf der Baustelle gelagertes Teil sollte nicht ohne Prüfung als frei verfügbares Zubehör angeboten werden. Halten Sie bei der Übergabe die maßgeblichen Dokumente und den tatsächlich erreichten Zustand zusammen. So wird aus der allgemeinen Aussage eines laufenden Umbaus eine verständliche Beschreibung dessen, was übergeben wird und welche weitere Aufgabe danach noch ansteht.